超级大盘开发难题破局 成都探路最佳模式

摘要：小盘造楼，大盘造城。大盘成为各家开发商开发模式的最优选择，成功案例成为市场各方关注焦点。

　　小盘造楼，大盘造城。大盘成为各家开发商开发模式的最优选择，成功案例成为市场各方关注焦点。

　　2011年的成都春季房交会上，“造城专家”雅居乐推出的楼王产品一举成为楼市领跑者，接待访客上万人次，销售额近6000万，一定程度上展示了大盘应对淡市的强大能力，以及大盘长盛不衰的市场竞争力。

　　年初，雅居乐地产发布的2010年度公司年报显示：雅居乐地产全年的营业额为205亿，其中净利润达到了64亿，利润率为31%，而同年销售金额突破千亿元的万科，利润率仅为7%。5月24日，雅居乐发布公告称，今年1-4月，集团实现合约销售金额约为人民币115亿元，同比分别增长53%。以上两组数据一经披露，立即成为市场热议的话题。在当前“唱空”的市场语境下，雅居乐靠什么缔造了高利润率和高增长率的业绩？

　　一时间，超级大盘开发运作模式再次成为各方热议焦点，大盘开发如何避开政策、市场等风险保持长久的竞争力？此种模式是否可复制？大盘“造城”模式带来的社区文化理念如何与当地居住文化结合融入？

　　经过近十年的开发与探索，从目前的市场表现来看，各方似乎找到了一种为市场广泛接受的运作模式。而受利于“建设世界田园城市”、“天府新区”等方面的实验与规划以及先期清晰的布局与功能定位，成都已经成为此种模式的最佳区域范本。 

　　销售“飘红”凸显大盘开发优势  前期品牌积淀抵御市场风险

　　“目前市场推盘的主力是大盘与品牌开发商，除位置绝佳性价比高的项目外，小开发商已经限于被动。”近期不少机构与市场观察人士告诉本网。

　　“在整体市场进入下跌通道的语境下，一定是这些品牌房企与大盘占据主导，这是一个市场规律。”知名财经评论员陈真诚表示。

　　2011年5月3日，券商海通国际将雅居乐地产列入“买入”评级，其公告称，雅居乐计划于今年推出46个项目预售，当中包括10个新项目，总建筑面积合共为660万平方米。2011年首季，雅居乐的销售保持强劲增长，并成为行业表现最佳之一，合约销售额接近人民币94亿元，按年增加62%，此举印证了陈的说法。

　　陈真诚向本网表示，“成都市场不论是雅居乐花园还是最近表现不俗的万科、中海、绿地等项目，取得良好的销售业绩都是那些几年开发周期的项目，即大盘模式，此种抵御市场风险的能力有赖于其项目前期的积累，包括客户、项目品牌与社区文化理念，这正是大盘的优势，也是品牌房企最优的开发模式。”

　　大盘主旨提升城市价值   规划、资金、销控节奏定成败

　　2005年“中国大盘开发研究成果发布暨国际论坛”上，与会者表示由于大盘开发的特殊性，大盘开发制定什么样的战略思路、产品策略、市场推广策略都需要进行冷静的思考，因为大盘开发这种模式甫一出现，就面临各种难题与羁绊。

　　“对于购房者而言，大盘项目越早入驻越好，因其项目品牌的积淀与大社区生活氛围的形成，入市房源有着较大的价值上升空间”，知名博主、市场研究人员文化勇表示。而已经开发五年面积为2008亩的成都雅居乐花园，目前新推出的电梯洋房项目均价已达6500元/平方米，09年同类产品的价格则仅在3500元/平米左右。在CPI屡屡破5的现实环境，下有人调侃地预言，两年内房价的涨幅若没有超过百分之五十的话，那就是没有跑赢CPI，就是亏本。而成都雅居乐却在不温不火中真正实现了价值洼地的腾飞，让早期入驻的业主赚得盆满钵满。

　　取得市场优势的背后是市场对大盘的开发模式要求更高，陈真诚向本网表示，大盘的主旨在于提升城市价值。从取得土地性质归属的“统规”，到规划定位产品设计就必须做长远考虑，并有预见眼光做适时调整。

　　“如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖”，这成为中国大盘开发研究成果发布暨国际论坛的主要议题。但对于如何摆脱规划难以超前、客户难以定位、资金难以筹措、节奏难以控制、价格难以把握的“五难”羁绊，彼时并无结论。 

　　区域功能定位机会彰显  大盘探路成都演绎最佳模式范本

　　虽然担负着“引导”的功能，大盘的“造城”模式决定项目必须与当地区域定位、市场需求与居住习惯很好的结合与融入。

　　“各大盘在发展过程中均遇到各种难题，这是必然，但同时亦做出了有益探索，从目前如雅居乐、碧桂园、鲁能、星河湾的市场表现来看，这种大盘开发模式已经成熟，也是下一阶段市场可借鉴的范本。”陈真诚向本网表示。

　　自07年进入成都，雅居乐花园已经开发五年。五年过后的大盘气质与生活氛围业已成熟，市场价值与大盘威力得以彰显。“实际上雅居乐进入成都时同样面临着大盘开发的各种难题”，成都雅居乐花园并不避讳曾经遇到的“大盘羁绊”。

　　但挟其广州成功项目的经验与模式，雅居乐进入成都后避开了一些固有的羁绊。成都雅居乐花园从一开始就定位成“功能大盘”，其意在通过商业、运动、休闲等各种配套于社区内部形成资源循环，通过自身物业定位盘活超大社区的人气、氛围与生活便利性。在产品定位上采取别墅、电梯、联排洋房等组合，但功能分区，满足多层次人群需求指向，此举让雅居乐规避了在客户定位上的风险，在销控节奏上，更是根据市场节点同时推出多种产品，“不把鸡蛋放在一个篮子里”。这正是超级大盘不论是在产品设计定位还是在销控节奏把握上面临的最大市场风险，至于资金筹措问题，作为上市公司的雅居乐有着先天优势。

　　“实际上大盘开发规划统一、理念先进、便于管理，对于城市建设贡献突出，各地政府也十分欢迎这种模式”， 某分析人士指出。万科早年打造城东建设路万科城市花园，雅居乐布局城南带来雅居乐花园，实际上都为上述区域的价值提升做出巨大贡献，使得城市的功能更广辐射更强。

　　如今，受惠于“天府新区”与“建设现代田园城市”的利好刺激，各种规划与配套随之辅助出台，成都迎来了最佳时机。此种布局与规划之下，大盘开发所带来的城市产业布局、超前的社区文化与理念，都有着无比强劲的竞争力。

　　而大盘表现也与这种宏观层面的规划与理念形成了良性互动，目前热销的成都雅居乐花园处于天府新区与成都主城的临界点，各种利好消息刺激之下，此项目可在新区与主城的资源互动中发挥重要作用。

　　“我们乐于承担这样的功能与实际探索。”成都雅居乐表示。

　　经过五年的开发，成都雅居乐花园到今天已经完成为“中国大盘开发模式”探路的使命，从产品、品牌、资源利用以及对区域的带动和发展看，成都雅居乐花园已经成为大盘开发与发展的范本。　

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