大盘开发难题破局　雅居乐领军成都大盘开发

摘要：雅居乐花园、和黄・南城都汇、龙湖・花源镇项目、保利・公园198等一系列大盘开发大戏陆续拉开帷幕，大有蓄势待发之势。然而，一系列如资金筹措、商业配套、推盘节奏等大盘开发中暴露的问题也逐渐浮出水面。

　　做为房地产市场发展的必然产物，大盘正如雨后春笋般在中国迅速崛起。大盘因其规模庞大，自成一体，极易于形成品牌和规模效应，而被视为抵御风险和开拓市场的新利器，获得了开发商的一致青睐。

　　在成都，大盘时代的脚步也渐行渐近。雅居乐花园、和黄・南城都汇、龙湖・花源镇项目、保利・公园198等一系列大盘开发大戏陆续拉开帷幕，大有蓄势待发之势。然而，一系列如资金筹措、商业配套、推盘节奏等大盘开发中暴露的问题也逐渐浮出水面。

　　大盘开发抢滩成都 开发商“误解”或致大盘价值受损

　　据统计，目前成都在开发大盘超过十个，开发面积动辄上千亩。众开发商在开发大盘上表现出了空前的热情。但目前整体上大盘开发处于待完善阶段，盲目地一哄而上很可能会导致在大盘开发上出现混乱的局面。

　　据业内人士分析，很多开发商并没有大盘开发经验，只是把简单将大盘定义为开发规模扩大。而实际上，根据以往成功的大盘开发经验，一个完整大盘不仅仅有规模优势，也不局限于仅有住宅物业，完善的学校、医院、会所、商业中心等大型配套也是其必须具备的硬件；更为重要的是，大盘能够 给其购买者带来新的生活与居住方式。

　　开发商这种对大盘的“误解”可能会导致在大盘开发中难以做超前的规划，也无法跟城市的建设做很好的对接，从而导致一些大盘价值受损。一旦大盘开发受阻，影响的不光是开发商本身的经营，甚至会拖累整个区域和城市整体的规划建设。

　　据了解，目前成都在开发的大盘中业界普遍认同的，位于国际城南2008亩的雅居乐花园算是较为成功的一个。因为有了广州雅居乐花园的成功先例，成都的雅居乐花园项目也颇被看好。

　　业内普遍的看法是，目前成都的大盘开发还处于无序的状态，各个大盘项目的质量参差不齐，需要一个成功的大盘作为范本，充当成都大盘开发的领军者。

　　大盘开发难题求解 雅居乐花园扛起领军大旗

　　雅居乐堪称“中国大盘专家”，以擅长做大盘和经营大盘而享誉业界。

　　19年来，雅居乐运营了10多个千亩大盘，从打造56万平米的“中山雅居乐新城”开始，到185万平米的广州雅居乐花园、208万平米的中山凯茵新城、960万平方米海南清水湾、107万平米的南京雅居乐花园……雅居乐开启了中国地产的大盘时代。

　　由于大盘开发规模庞大，其工程纷繁复杂远非一般楼盘所能比。这就需要大盘开发的“指挥官”具有战略眼光，统领全局，强大的人力、物力、财力更是不可或缺。这对开发商方方面面都是巨大的考验。

雅居乐全国分布地图

　　以价还量难长久 大手笔需要大资金

　　由于超级大盘开发规模庞大，开发周期较长，很容易发生因前期销售不佳导致的资金链断裂，导致后期项目空置，甚至出现 “烂尾盘”的状况。尤其是在当前密集高压的楼市调控政策下，开发商资金链更是普遍绷紧。

　　对此，各大房企都是采用加大销售力度的方式来回笼资金。数据显示，5月份品牌房企销售业绩普遍良好。但由于大盘开发周期较长，仅通过短期的牺牲价格来换取资金回笼显然不是长久之计。为此，近日各房企大规模融资的消息不绝于耳。

　　相较于各房企四处借钱，雅居乐显得沉稳的多。

　　最新的一组数据显示，雅居乐今年一月至五月，实现合约销售金额约为135亿元，合约销售面积约为116万平方米，较去年分别增长59%和39%，已达成全年370亿元销售目标36%；单看五月份，集团实现合约销售金额为20.3亿元，比去年同期增长一倍。

　　另据雅居乐方面称：“集团凭藉良好的信用记录和与银行建立的多年良好关系，信用评级较高，所以在取得银行贷款方面问题不大。”此外，从雅居乐能一口气开发60万平方米的大手笔来看，没有雄厚的资金实力和对整个项目的长远规划，是不可能也不敢这样做的。

　　爆发式推盘难奏效 持续销售力是根本

　　在推盘节奏上，想通过一般的市场上的“假日经济”效应及“黄金周”集中销货的爆发式销售模式来推盘，对于大盘这样大体量来说无异于是杯水车薪。

　　“像广州雅居乐花园半年销售额7.1个亿，决不是依靠爆发式销售能够完成的，持续销售力才是根本。”雅居乐相关负责人表示。

　　上述负责人表示，在成都市场上采取了同广州雅居乐花园类似的推盘模式。在基于精确的产品定位和有效的资源整合的基础上，电梯洋房、别墅、商业、酒店、酒店式公寓多层面产品持续跟进，保证淡季和旺季一样的推盘力度。

　　这样，通过精确的控制推盘节奏，可以分化销售压力，通过资金回笼减轻后续项目的资金负重，形成良性循环。

　　配套欠缺是通病 大盘打造的是生活

　　大盘开发如同造城，居住人口几万甚至几十万，俨然是一座小城镇。这就需要社区内配备如城市一样的教育、商业、生活、交通等全面配套。很多开发商没有事先合理统筹规划，配套欠缺导致的项目开发受阻时有上演，这也成了大盘开发的一大瓶颈。

　　而这对于有着大盘成功运作经验的雅居乐来说，早已轻车熟路。

　　据雅居乐方面介绍，“先配套后卖房”的运营理念一直贯穿在每一个大盘开发中，这也是雅居乐用一系列成功运营的大盘检验出来的真理。据介绍，雅居乐花园在项目第一期，就呈现了80%的社区配套。

　　据悉，教育配套方面，首座金苹果幼儿园已在6月1日正是开始招生，11月份将迎来第一批学生。小学方面，成都市几所公立的一线品牌的小学同雅居乐方面的洽谈也正在紧锣密鼓的进行中。

　　另外，雅居乐花园已经建成一个总面积2.1万平方米的超级会所，是西南地区最大的会所和康体中心。会所将会被打造成一个五星级标准的酒店，届时中西餐厅、美容健身、会议中心、以及游泳馆等全方位的配套将会一一呈现出现。

　　在项目临麓山大道一侧，近十万平米的商铺和400米长的风情商业街也已经落实。目前，多家商场和超市、银行已经开业，生活的节拍已悄然奏响。

　　大盘与城市 编织内外交通网

　　一般的大盘都处在离市区较远的郊区，几万甚至几十万人群的生活社区，其交通需求并不亚于一个小城市，如何满足社区内居民的出行需求是摆在开发商面前的难题。

　　雅居乐花园在充分利用政府交通规划的便利的基础上，将公共交通与自己独有的“楼巴”服务相结合，编织了一张大盘与城市的交通网，将雅居乐花园很好的融入到城市中。

　　从2009年起，雅居乐率先将“楼巴”引入成都。据了解，此项服务在成都还属首例。庞大的巴士车队的总站就设在社区内，高频次往来于地铁站口、市区和雅居乐花园之间，真正的在交通上实现了社区与城市的零距离。

　　据悉，目前雅居乐花园周围呈现“三路一铁”的交通规划。

　　第一条公路――新成仁路，将在明年1月1日时正式通车。彼时，雅居乐花园到市区的距离将会缩短到20分钟；第二条公路――天府大道(人民南路南沿线)；第三条公路――科华路南延长线。此外，规划中地铁一号线的延长线也会延长到麓山大道。

　　凡此种种，都印证了雅居乐坚守19年的理念――只有真正的大盘，才能提供真正的生活。

　　相关人士指出，雅居乐有着26个城市71个项目开发的成功经验，这就最大限度的避开了成都雅居乐花园在开发上要走的弯路。雅居乐在成都大盘开发上充当的领军者的角色，有助于成都在大盘开发上的探索，而经过5年沉淀的雅居乐花园也能为新的大盘开发提供范本。

　　而今，属于成都人的大盘生活梦想，都将在2008亩的雅居乐花园得以实现。　

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